Einen höheren Immobilienpreis erzielen durch einfache Verschönerungsmassnahmen

Ein Samstag im März in Frauenfeld. Das Ehepaar Koller verkauft sein Reiheneinfamilienhaus, die Kinder sind längst ausgezogen. Nächste Woche kommen die ersten Interessenten.

Im Estrich stapeln sich Kisten, im Bad sind die Fugen grau. Die Wand im Korridor zeigt Kratzer vom letzten Velo, das dort stand.

„Wer das sieht, denkt doch gleich an Renovation.“ Genau dieser Eindruck kann die Preisverhandlung belasten.

Warum der erste Eindruck zählt

Kaufentscheide sind nicht nur Rechnung, sondern auch Gefühl. Interessenten stellen sich vor, wie sie im Haus leben würden.

Ein heller, sauberer und aufgeräumter Raum lädt dazu ein. Ein dunkler Korridor mit Kisten und Flecken lenkt dagegen den Blick auf Mängel.

Dazu kommt das Licht. Öffnen Sie bei Besichtigungen alle Storen und Vorhänge, schalten Sie in dunklen Ecken Lampen ein und lüften Sie vorher gut.

Sichtbare Makel wirken schnell wie Baustellen. Käufer rechnen dafür mitunter einen Abzug ein, der höher ausfällt als der tatsächliche Aufwand.

Ausmisten: Platz für die Vorstellungskraft

Volle Räume wirken kleiner, als sie sind. Weniger Möbel und Gegenstände lassen Fläche und Licht wirken.

• Persönliche Fotos und Sammlungen wegräumen.
• Estrich, Keller und Garage leeren, denn auch sie werden besichtigt.
• Überzählige Möbel einlagern oder verkaufen.
• Arbeitsflächen in Küche und Bad frei machen.

Grosse Mengen bringen Sie zur Sammelstelle oder zum Werkhof Ihrer Gemeinde. Für Sperrgut gelten dort eigene Regeln. Ist der Aufwand zu gross, gibt es Entrümpelungen mit kostenloser Besichtigung und festem Preis inklusive Abtransport und Entsorgung.

Sauberkeit: die einfachste Aufwertung

Eine Grundreinigung ist im Vergleich zu einer Renovation ein kleiner Aufwand mit grosser Wirkung. Saubere Fenster lassen mehr Licht herein, glänzende Armaturen wirken neuer.

• Fenster mit Rahmen, Falz und Fensterbänken.
• Küche mit Backofen, Dampfabzug und Schränken innen.
• Bad mit Platten, Fugen, Lavabo und Duschglas ohne Kalk.
• Böden, Sockelleisten, Türen und Lichtschalter.
• Teppiche gereinigt, sichtbare Flecken so weit möglich behandelt.

Bei einer Eigentumswohnung lohnt ein Blick ins Treppenhaus. Ist es ungepflegt, sprechen Sie die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft an, denn Interessenten gehen auch dort durch.

Auch der Geruch spielt mit. Frische Luft und saubere Textilien wirken besser als jeder Raumduft.

Kleine Reparaturen, frische Farbe, gepflegter Aussenbereich

Ein tropfender Wasserhahn oder eine klemmende Tür wirkt wie ein Zeichen für vernachlässigten Unterhalt. Solche Kleinigkeiten lassen sich meist mit wenig Aufwand beheben.

• Löcher in Wänden füllen, Kratzer ausbessern.
• Kräftige Wandfarben mit hellen, neutralen Tönen überstreichen.
• Defekte Leuchtmittel ersetzen und Lampen abstauben.
• Silikonfugen im Bad erneuern, wenn sie verfärbt sind.

Draussen entscheidet sich der allererste Eindruck. Ein gemähter Rasen, ein sauberer Sitzplatz und ein freier Hauseingang zeigen, dass das Haus gepflegt wurde.

Ein paar Töpfe mit Blumen am Eingang und ein gereinigter Briefkasten kosten wenig Zeit. Sie zeigen aber schon an der Haustür, dass hier jemand Sorge getragen hat.

Wichtig sind auch gute Fotos für das Inserat. Fotografieren Sie erst, wenn geputzt und aufgeräumt ist, am besten bei Tageslicht.

Verschönern, instandsetzen, modernisieren: der Unterschied

Verschönerungen verändern den Eindruck, nicht die Substanz. Bei grösseren Eingriffen lohnt es sich, zwei weitere Begriffe auseinanderzuhalten.

Instandsetzung

Instandsetzung bringt etwas Beschädigtes in den ursprünglichen Zustand zurück. Beispiele sind ein undichtes Dach, eine defekte Heizung oder Feuchtigkeit im Keller.

Solche Mängel sollten Sie vor dem Verkauf beheben oder offen kommunizieren. Verschwiegene Mängel führen später leicht zu Streit.

Modernisierung

Modernisierung verbessert den Standard, etwa mit neuen Fenstern, einer Wärmepumpe oder einer neuen Küche. Sie kann den Wert steigern, rechnet sich vor einem Verkauf aber nicht immer.

Käufer haben oft eigene Vorstellungen und bauen ohnehin nach ihrem Geschmack um. Welche Investitionen steuerlich zählen, klären Sie mit einer Treuhand oder dem Steueramt Ihres Kantons.

Wie die Massnahmen zusammenspielen

Die beste Wirkung entsteht in der richtigen Reihenfolge. Erst reparieren, dann streichen, dann reinigen.

1. Instandsetzung grösserer Mängel.
2. Ausmisten und Räumen.
3. Kleine Reparaturen und Malerarbeiten.
4. Grundreinigung aller Räume, Fenster und Böden.
5. Fotos und erste Besichtigungen.

Rechnen Sie zwischen den Schritten genügend Zeit ein. Handwerker sind im Frühling oft ausgebucht, und frische Farbe braucht einige Tage, bis sie nicht mehr riecht.

Wer die Reinigung zuerst macht, putzt nach den Malerarbeiten doppelt. Planen Sie die Reinigung deshalb als letzten Schritt vor den Fotos ein.

Makler und Berater: wann sich Unterstützung lohnt

Ein erfahrener Makler oder Immobilienberater kennt den lokalen Markt. Er schätzt ein, welche Massnahmen sich lohnen und welche nicht.

Fragen Sie im ersten Gespräch konkret nach:

• Welche Mängel würden Käufer in dieser Lage stören?
• Welche Massnahmen bringen im Verhältnis zum Aufwand am meisten?
• Wie lange dauert ein Verkauf in der Region erfahrungsgemäss?
• Wie werden Besichtigungen organisiert und wer ist dabei?

Eine unabhängige Schätzung zeigt den Verkehrswert der Liegenschaft. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber zur Rolle des Gutachters beim Immobilienverkauf.

Wann sich Hilfe lohnt

Hilfe lohnt sich, wenn die Zeit bis zu den Besichtigungen knapp ist oder das Haus gross ist. Auch wer bereits umgezogen ist, profitiert von einer Reinigung des leeren Hauses.

Dasselbe gilt vor einer Neuvermietung. Ein sauberes, frisch gestrichenes Objekt wirkt gepflegt und kann die Vermietung erleichtern.

Über die Leistungsseite Hausreinigung senden Sie Ihre Anfrage. Kleinere Einsätze laufen auf Stundenbasis mit einer Buchung ab 2 Stunden. Bei grösserem Aufwand folgt eine kostenlose Besichtigung und danach eine Offerte mit festem Preis.

Stand das Haus länger leer, finden Sie Tipps im Beitrag Lange leerstehende Räume wieder in Schuss bringen.

Fazit: Wert zeigen statt neu bauen

Ein höherer Verkaufspreis beginnt oft mit einfachen Mitteln. Ausmisten, reparieren, streichen und reinigen lassen den Wert einer Immobilie sichtbar werden.

Bei den Kollers in Frauenfeld war der Korridor bei der ersten Besichtigung frisch gestrichen. Die junge Familie blieb lange im hellen Wohnzimmer stehen und fragte nach dem nächsten Termin.